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investissement Réussir son premier investissement immobilier en location saisonnière

Guillaume Boutinot – 30 novembre 2023

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La location courte durée a explosé ces dernières années. En témoignent l’augmentation de 56% des nuitées dans des hébergements alternatifs entre 2021 et 2022. La digitalisation du secteur touristique et le développement des plateformes en ligne telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel, ont intensifié la part des logements saisonniers. Pour les investisseurs ou propriétaires particuliers, c’est également un très bon moyen de booster la rentabilité de son bien toute l’année, contrairement à une location longue durée. En effet, un logement bien optimisé en location saisonnière a un rendement deux à trois fois supérieur à un logement en location classique. Les locations courtes durées ne sont plus exclusivement situées dans les stations balnéaires (littoral ou montagne). La part de ces logements a considérablement augmenté dans les zones urbaines, avec en prime un taux d’occupation plus régulier, mais également dans les zones rurales. Face à une concurrence en perpétuelle croissance, il est fondamental de bien analyser tous les paramètres avant de se lancer dans un investissement en location saisonnière, afin d’obtenir un rendement maximal. C’est ce que nous allons vous détailler à travers cet article.

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Déterminer son budget

Avant de se lancer dans les recherches, il est nécessaire d’avoir une idée du budget que vous pourrez allouer à votre projet immobilier, surtout si vous le financez via un crédit bancaire. Les banques ont drastiquement restreint leurs conditions de financement depuis 2 ans, surtout pour les investisseurs, il est donc important de savoir en amont si vous êtes finançables, et quel montant maximum vous pouvez emprunter. Cela permettra de faire un premier tri sur la sélection des biens que vous être en capacité d'acquérir.

Il ne faut pas hésiter à consulter plusieurs organismes bancaires (en plus de votre banque familiale) afin de comparer et d’avoir les meilleures conditions de prêt. Mandater un courtier en prêt immobilier est une très bonne alternative si vous n’avez pas le temps, c’est lui qui effectuera toutes les démarches, et défendra vos intérêts pour vous obtenir les meilleures conditions de crédit.

Définir ses objectifs financiers

Après avoir déterminé votre enveloppe financière, vous allez devoir définir un objectif de rentabilité pour votre futur investissement. Le taux de rentabilité brut immobilier s’obtient de la manière suivante : [(Loyer mensuel * 12 mois) / Prix d’acquisition) * 100.

Votre objectif de rentabilité va dépendre de votre situation personnelle et de vos besoins : est-ce que vous voulez un bien immobilier qui s’autofinance ? Réaliser du cash-flow immédiat ? Chaque situation est personnelle bien entendu, mais le calcul du taux de rentabilité est un indicateur indispensable pour sécuriser votre investissement immobilier.

Cela vous permet également de faire une rapide présélection lors de vos recherches sur les annonces immobilières (Leboncoin, Se Loger, etc), et d’avoir une première idée de la rentabilité d’un bien immobilier.

Lorsque vous aurez trouvé un bien qui vous intéresse, vous calculerez la rentabilité nette, en ajoutant l’ensemble des charges du logement au prix d’achat. Le taux de rentabilité net sera logiquement inférieur à la rentabilité brute, et vous aurez une vision précise du résultat financier de votre investissement.

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Où et quoi acheter ?

On ne le répétera jamais assez, mais il y a trois critères à privilégier lors d’un achat immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement !

Votre budget, ainsi que votre objectif de rentabilité pourront vous aider dans le choix du lieu de votre investissement.

Si vous habitez à proximité d’une zone touristique, il peut être judicieux de faire vos recherches dans cette zone, cela vous facilitera grandement lors de vos déplacements pour visiter, et vous rassurer également lors de la gestion de votre logement. D’autant plus que vous pourrez également en bénéficier plus facilement pour votre usage personnel.

Mais il est également possible d’investir loin de votre domicile familial, si vous avez une zone géographique qui vous tient à cœur, comme un chalet à la montagne, une maison en bord de mer, ou un appartement dans une grande ville, car ce lieu pourra également être un pied-à-terre pour vos déplacements et/ou vos vacances.

Dans tous les cas, il faudra bien analyser le marché local, se renseigner sur la demande locative, les typologies de logement demandées en fonction du secteur (un petit logement est plus demandé en zone urbaine par exemple), les événements locaux et les attractions touristiques. Des recherches sur Google, ou directement sur le site de l’office du tourisme pourront vous aider dans vos recherches.

Il faudra également étudier les prix pratiqués dans la zone géographique (à l’achat et à la location saisonnière) en fonction de la saisonnalité (pour la location), mais aussi le taux d’occupation ainsi que le prix moyen de location à l’année. Pour étudier les prix de l’immobilier (achat), le site du gouvernement DVF vous permet de voir les transactions réalisées sur les 5 dernières années.

Pour étudier les tarifs de location, vous pouvez utiliser les plateformes AirBNB/Booking et AirDNA et ainsi effectuer votre étude de marché.

Analysez également le niveau de concurrence, car un marché saturé peut rendre difficile la location de votre bien, et vous serez certainement obligé de revoir à la baisse vos objectifs de rentabilité. Cherchez plutôt des endroits où l’offre de location est moins abondante, mais où la demande est bien présente (ex des zones rurales plutôt que le littoral).

Il est également important de se renseigner sur la réglementation locale en location courte durée, car cela pourrait avoir de graves conséquences sur votre investissement. En effet, des villes comme Biarritz et Saint-Malo ont déjà mis en place des mesures afin de réguler la location touristique, et il y a de grandes chances pour que d’autres villes suivent le mouvement.

Les agents immobiliers ou bien nos conseillers Book&Pay pourront vous donner des informations précieuses sur les tendances du marché et les législations en vigueur.

En résumé, la clé est de trouver un équilibre entre :

  • la demande des voyageurs ;
  • la concurrence ;
  • la rentabilité ;
  • les réglementations locales.

Effectuer des recherches approfondies avant de prendre une décision peut contribuer au succès de votre entreprise de location courte durée.

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Faire sa recherche de biens

Maintenant que vous savez où chercher, et quelle typologie de logement acheter, vous pouvez démarrer vos recherches d’annonces. Les sites de diffusion comme Leboncoin, Se Loger, Bien Ici sont les principales sources d’annonces de transactions immobilières. Il peut être également judicieux d’appeler directement les agences immobilières locales, qui pourront vous proposer des biens adaptés à votre recherche, et potentiellement vous proposer des biens off market (qui ne sont pas encore mis en ligne). Vous pouvez également mandater un chasseur immobilier, qui effectuera toutes les recherches et vous proposera des biens immobiliers susceptibles de répondre à vos objectifs. Certains chasseurs immobiliers sont spécialisés dans l’investissement locatif, ce qui n’est pas toujours le cas des agents immobiliers.

Les visites permettent de se rendre compte sur place du potentiel locatif d’un secteur géographique, des commerces à dispositions, les transports en commun, les attractions touristiques,...

Lors de vos visites, assurez-vous que le règlement de copropriété n’interdit pas la location courte durée au sein de l’immeuble. Soyez également vigilant au diagnostic de performance énergétique du logement (DPE). En effet, le gouvernement fait actuellement la chasse aux “passoires énergétiques”, les logements classés en DPE G seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025, et les logements classés en F à partir du 1er janvier 2028. Cela concerne uniquement la location longue durée (pour le moment), mais il est question d’appliquer cette réglementation à la location courte durée, donc il vaut mieux anticiper cette éventualité afin de ne pas se retrouver avec un logement qui ne sera plus louable dans quelques années, et profiter de votre crédit immobilier pour effectuer d'éventuels travaux de rénovation énergétiques avant la mise en location.

Pour dénicher une bonne affaire, il peut être intéressant d’investir dans un bien avec des travaux de rénovation, vous aurez moins de concurrence, et vous pourrez donc avoir plus de marge de négociation avec les vendeurs.

Soyez également attentifs aux biens qui sont depuis longtemps sur le marché, ce sont généralement des biens qui étaient trop chers au moment de leur commercialisation. Les vendeurs sont souvent plus ouverts à la négociation lorsque leur logement est en vente depuis une longue période. Des applications telles que Castorus vous permettent d’avoir l’historique d’une annonce immobilière (extension avec Seloger) : la date de publication de l’annonce, le prix de départ, les baisses de prix,…

Si vous avez repéré un logement nécessitant un certain nombre de travaux, vous devrez établir des devis avant même de soumettre votre offre aux vendeurs. Vous aurez besoin de cet estimatif pour établir votre plan financier, et cela vous indiquera quel montant vous devrez négocier auprès du vendeur pour atteindre votre objectif de rentabilité. N’hésitez pas à établir 3 devis d’artisan/maître d'œuvre afin d’avoir des comparatifs, et de négocier le meilleur prix pour vos travaux.

Découvrez les solutions proposées par Book&Pay aux propriétaires de locations saisonnières !

Etablir son plan financier

Vous avez reçu vos devis travaux, vous pouvez donc établir votre plan financier. Celui-ci reprend toutes les charges liées au logement, et les revenus (d’après l’estimation que vous avez effectuée) auxquels vous pourrez prétendre.

Ce plan financier est essentiel pour déterminer précisément la rentabilité nette de votre investissement. Il vous permet de savoir quel prix vous devrez obtenir auprès des vendeurs pour réaliser votre objectif de rentabilité, et vous pourrez transmettre ce document à votre banque afin de faciliter l’obtention de votre prêt immobilier.

Parmi les charges, il y a bien entendu les charges de copropriété, le crédit, les coûts d’énergie etl’assurance PNO (propriétaire non-occupant), mais il ne faut pas oublier également les différentes taxes car leurs montants n’est pas négligeables :

  • la taxe foncière ;
  • la taxe d’habitation (sur les résidences secondaires) ;
  • la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) car vous entreprenez une activité de loueur meublé non-professionnel (LMNP).

Autre point important, la fiscalité ! En effet, vous serez fiscalisés sur vos futurs revenus immobiliers, et cela peut avoir un impact non négligeable sur le rendement de votre investissement. Un comptable peut vous conseiller sur le régime fiscal le plus adapté à votre situation (régime réel, micro-BIC), afin de ne pas être pénalisé fiscalement.

A noter également que vous pouvez faire classer votre logement meublé de tourisme auprès d’un organisme agréé, qui évaluera selon un cahier des charges si votre logement est éligible (classement de 1 à 5 étoiles en fonction du niveau de confort et d’équipements à disposition pour les voyageurs). L’avantage est principalement fiscal, avec une déduction de 71 % de vos revenus issues de la location meublée.

Une fois votre plan financier établi, vous allez donc pouvoir entrer en négociation avec les vendeurs, ou via l’intermédiaire d’un agent immobilier, afin d’obtenir le prix souhaité pour atteindre votre objectif de rentabilité.

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Valoriser son bien

Votre offre d’achat a été acceptée, vous avez signé un compromis de vente et l’acte authentique, félicitations ! Vous avez réalisé une bonne partie du chemin menant à la réussite de votre investissement.

Les travaux et l’aménagement de votre logement vont pouvoir débuter. Cette étape est très importante. En effet, la valorisation d’un bien en location saisonnière permet de le personnaliser, et de se démarquer de vos concurrents. Il peut être intéressant de s’inspirer des magazines de décoration, et de se déplacer dans des magasins pour vous inspirer. Des professionnels du home staging peuvent également vous aider pour faire de votre logement un lieu où les voyageurs pourront vivre une expérience unique.

Les démarches administratives et fiscales

Vous allez devoir en parallèle effectuer les démarches administratives et fiscales suite à la signature authentique de votre bien.

Pour pratiquer une activité de location saisonnière, vous devrez faire une déclaration en mairie afin d’immatriculer votre logement.

3 procédures existent :

  • Dans certaines très grandes communes (comme Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse, Tours...), vous devez d'abord demander une autorisation de changement d'usage. Si vous l'obtenez, vous devez ensuite faire la déclaration de votre meublé de tourisme.
  • Dans les autres grandes communes (notamment les communes de plus de 200 000 habitants, les communes des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) vous devez d'abord faire une déclaration, puis demander une autorisation de changement d'usage.
    Mais toute autre commune peut décider d'appliquer cette procédure.
  • Dans toutes les autres communes, faire une déclaration suffit.

Il sera également nécessaire de s’inscrire au répertoire Sirène de l’INSEE, pour obtenir un numéro SIRET, permettant de vous identifier auprès des services fiscaux lors des démarches suivantes :

Assurer la gestion de son logement

Ça y est ! Vous avez réalisé toutes les démarches administratives. Les travaux et l'ameublement de votre logement sont terminés. Vous allez donc pouvoir démarrer votre activité de location.

Il serait tentant de vouloir assurer soi-même la gestion de son bien, notamment pour économiser les frais de gestion et de conciergerie. Cependant, c’est une activité qui devient rapidement chronophage, car vous vous allez devoir gérer la publicité (payer des abonnements), assurer les réservations (en évitant le surbooking), gérer les voyageurs (avant, pendant et après leurs séjours), faire face à de potentielles dégradations, gestion de cautions, réclamations voyageurs,... et si votre bien n’est pas à proximité de votre lieu de vie, vous allez rapidement déchanter.

Fort heureusement, des experts de la location saisonnière comme Book&Pay accompagnent plus de 2000 propriétaires de A à Z dans la gestion immobilière de leur logement. En plus d’assurer toute la gestion locative pour vous, en partenariat avec des conciergeries locales, nous optimisons les revenus de votre logement en effectuant une tarification dynamique, aussi appelé Revenu Management, pour vous permettre d’obtenir une rentabilité maximale. Voici un article qui explique en détail la solution Book&Pay : Qu'est-ce qui amène les propriétaires de locations saisonnières à rechercher notre service Book&Pay ?

Se lancer dans l'investissement locatif peut être une source de stress, et un manque de connaissances peut vous amener à faire des erreurs qui peuvent être lourdes de conséquences.

Nous espérons que cet article vous permettra d’appréhender l’achat immobilier locatif saisonnier de manière plus sereine, et vous donnera sans aucun doute l’envie de réaliser plusieurs investissements.

Article rédigé par Guillaume Boutinot, Chargé de Comptes chez Book&Pay.

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