1- Qu'est ce que la résidence principale ?
Définition : L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Il s'agit de ce qu'on appelle communément le domicile. Fiscalement, le domicile est l'endroit où l'on vit habituellement au moins 8 mois par an. On y reçoit son courrier, les impôts et les banques connaissent l'adresse, les voisins vous connaissent. Par définition, si on est présent 8 mois par an dans son domicile, il est donc admis qu’on en soit parti jusqu’à 120 nuitées par an (4 mois).
Dérogation possible : si absence du domicile pour des raisons professionnelles (ex : déplacements à l'étranger) ou de santé (hospitalisation) ou cas de force majeure (à prouver).
Pas de limite de 120 nuitées lorsque le logement :
- est une partie seulement de la résidence principale (une chambre par exemple)
- est une chambre d'hôtes, celles-ci n’étant pas considérées comme des meublés de tourisme
2- Peut-on louer sa Résidence Principale en location de courte durée ?
- Cas 1 : Lorsqu’on est propriétaire de sa résidence principale : OUI, dans la limite de 120 nuitées par an lorsqu’on loue sa résidence principale en entier.
Cette limite de 120 nuitées est valable partout en France. Si on veut louer plus de 120 nuitées sa résidence principale en location de courte durée, il faut obtenir un changement d’usage auprès de la mairie.
Les 120 nuitées peuvent être réparties n’importe quand dans l’année. Les nuitées sont donc consécutives ou non. Ces 120 nuitées sont comptabilisées par année calendaire (du 1er janvier au 31 décembre) et non par année glissante (ex : du 1er septembre au 31 août).
Par contre, comme pour tout type de location saisonnière, la durée maximale d’une réservation pour un même client ne doit pas excéder 90 nuitées. Par ailleurs, le client qui occupe le logement ne doit pas y établir sa résidence principale.
- Cas 2 : Vous êtes locataire de votre résidence principale
Lorsqu'on est locataire de sa résidence principale, il faut obtenir l'autorisation du propriétaire pour pouvoir sous-louer en courte durée. La limite des 120 nuitées s’applique également. De plus, Il est strictement interdit de générer plus de revenus que le loyer que l'on paie au propriétaire (pas possible de faire de bénéfice en sous-location).
Une particularité qui affecte les locataires de logements sociaux : ils n’ont pas le droit de sous-louer en location de courte durée.
Dans tous les cas, si la résidence principale est située en copropriété, il reste impératif de vérifier qu'il n'y a pas de clause exclusivement bourgeoise qui s'applique et empêcherait toute activité commerciale, a fortiori la location courte durée.
3- Le blocage à 120 nuitées est-il automatique ?
Pour certaines communes, les plateformes de réservation comme Airbnb peuvent bloquer automatiquement le nombre de nuitées à 120.
Si ce n'est pas le cas, il est de la responsabilité du propriétaire de stopper les réservations à 120 nuitées maximale.
Depuis janvier 2021, Airbnb bloque automatiquement les résidences principales à 120 nuitées dans 48 villes (seulement 18 villes en 2020). On peut imaginer que ce blocage automatique soit étendu à un plus grand nombre de villes à l'avenir. Inutile de penser faire 120 nuitées sur Airbnb et 120 nuitées sur booking.com. Les mairies reçoivent désormais les listings des annonces et peuvent faire des recoupements.
4- Quelles sont les sanctions en cas de dépassement de 120 nuitées ?
Si vous louez votre résidence principale en location courte durée plus de 120 nuitées par an sans avoir de juste motif, l’amende en cas de dépassement peut aller jusqu'à 10 000 euros.
5- Quelles sont les démarches à accomplir en mairie ? Un numéro d’enregistrement est-il nécessaire ?
Cas général : il n'y a aucune démarche à effectuer en mairie pour louer sa résidence principale 120 nuitées par an (pendant les périodes d’absence).
Cas particulier : La loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 a rendu possible pour les mairies de délibérer sur une procédure d’enregistrement préalable y compris pour les résidences principales. Dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631- 7 à L. 631- 9 du Code de construction et de l’Habitation, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme, y compris lorsque le local constitue une résidence principale.
Dans certaines communes, il est ainsi nécessaire d'obtenir un numéro d'enregistrement pour diffuser des annonces sur internet de votre résidence principale (Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours.
6- Une résidence principale peut-elle être classée en meublé de tourisme ?
Oui, une résidence principale peut être classée en tant que meublé de tourisme. Elle doit évidemment satisfaire aux prérequis et aux critères de classement des meublés de tourisme de l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme. Le propriétaire peut ainsi bénéficier de l’abattement de 71% sur ses revenus (au lieu de 50% pour les meublés de tourisme non classés).
7- Déclaration des revenus locatifs et fiscalité liés aux locations dans sa résidence principale
NB : Les plateformes de réservation comme Airbnb sont désormais tenues de transmettre les revenus au fisc. Même si ces revenus n’apparaissent pas encore systématiquement dans vos déclaration de revenus, cela arrivera à l’avenir inévitablement. Les revenus à déclarer sont les montants bruts (montant total des locations) qui figurent sur l’attestation fiscale disponible sur l’interface propriétaire sur le site www.cocoonr.fr.
Cette attestation est mise en ligne automatiquement vers le mois d’avril en général.
Les revenus bruts doivent être déclarés dans la déclaration annuelle de revenus (déclaration des revenus complémentaires, formulaire 2042C) dans la case 5ND (rubrique Revenus des locations meublées non professionnelles).
Attention : il ne s’agit pas de revenus fonciers mais de revenus commerciaux identifiés comme BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). En règle générale, vous dépendrez du régime Micro BIC. Un abattement forfaitaire est calculé automatiquement sur ces revenus. Vous indiquez le montant des revenus et l’abattement se calcule tout seul. N’indiquez pas le montant après abattement, il s’agirait d’une fausse déclaration.
Il est très avantageux de faire classer en meublé de tourisme votre résidence principale afin d’obtenir l’abattement forfaitaire de 71% au lieu de 50% (meublé de tourisme non classé). Sauf si le montant des revenus annuels bruts ne dépasse pas 760 euros par an, il faudra nécessairement déclarer les revenus et payer l'impôt et des prélèvements sociaux sur ces revenus.
Exemple de calcul de l’impôt sur le revenu :
Taux marginal d’imposition de 30% et revenu de locations meublées de 10000€ sur 1 an.
- Cas 1 : Le meublé de tourisme est non classé > abattement 50% : soit 5000€ de revenus pris en compte
Impôts : 30%*5000€, soit 1500€
Prélèvements sociaux : 17,2%*5000€, soit 860€
Total : 2360 euros d’impôt pour 10 000€ de revenus.
- Cas 2 : le meublé de tourisme est classé > abattement 71% : soit 2900€ de revenus pris en compte
Impôts : 30%*2900€, soit 870€
Prélèvements sociaux : 17,2%*2900€, soit 498,8€
Total : 1368,8 e d’impôt pour 10000€ de revenus.
